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民宿風(fēng)口遠(yuǎn)去 “情懷”與“商業(yè)”如何取舍？
日期：2019-03-25 15:43:09 來源：凡帝朗
在不同的地區(qū)，民宿發(fā)展處于不同的周期階段，雖然租金上漲、入住率降低、房價(jià)低位徘徊等問題均有不同程度出現(xiàn)，有人開始逃離，但也有人不相信紅利已去，依舊跑步進(jìn)場。
每一個(gè)文藝青年心中都有一個(gè)歸去來兮的田園夢，而民宿的出現(xiàn)似乎成為了這種情懷和生計(jì)的平衡點(diǎn)，逃離樊籠的理想有了經(jīng)濟(jì)載體，民宿之火迅速燎原。
但這種和諧實(shí)際上只有少數(shù)人可以掌握。當(dāng)民宿產(chǎn)業(yè)雜糅了經(jīng)濟(jì)利益之后，這種理想化的生意又有多少人能夠堅(jiān)持。
在民宿發(fā)展較早的區(qū)域，如麗江、大理、廈門鼓浪嶼等地，早期的民宿創(chuàng)業(yè)者已然開始撤退。
陳克(化名)2014年開始在麗江開了一家民宿，實(shí)現(xiàn)了“彩云之南，綠水之畔，開一間客棧”的愿望。但他當(dāng)時(shí)不知道，那正是麗江民宿發(fā)展來到重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)的一年。
在此之前，麗江的民宿已經(jīng)全國聞名，在2013年達(dá)到頂峰狀態(tài)，特別是麗江古鎮(zhèn)和束河古鎮(zhèn)中的民宿在旺季一房難求。但這種火熱也成為了背后各種矛盾的導(dǎo)火索。
首當(dāng)其沖的就是房東毀約瘋漲房租。2014年，束河古鎮(zhèn)發(fā)生了房東強(qiáng)行驅(qū)趕租客的“潑糞”和“潑漆”事件。除了外在糾紛，民宿數(shù)量幾何式的增長速度與游客增長并不匹配，市場飽和愈加嚴(yán)重，開始了民宿內(nèi)部的惡性競爭。
“我們這個(gè)行業(yè)就是要跟著大勢走，麗江很明顯，我們這樣的小店已經(jīng)生存不下去了?！标惪苏f，這也是他在2018年離開麗江的原因。
現(xiàn)在，陳克在深圳較場尾民宿小鎮(zhèn)一家民宿中當(dāng)掌柜。他告訴記者，來之前他也曾盤算著等摸清楚情況和朋友在這里投資一家自己的民宿，但現(xiàn)在他已經(jīng)基本打消了這樣的想法。
“投資回報(bào)率是過不去的坎，深圳這邊投資額特別高，不像麗江，我當(dāng)年20多萬就開起了一家民宿，這邊需要200萬-300萬?！标惪苏f。
在不斷被市場“教育”的過程中，民宿業(yè)內(nèi)似乎已經(jīng)形成了某種條件反射，只要一提到“情懷”，后面馬上要接上“盈利才是硬道理”才顯得主流。與此同時(shí)，地方政府、開發(fā)商和資本方對于民宿產(chǎn)業(yè)紛紛“亮劍”，游戲規(guī)則悄然改變。
在不同的地區(qū)，民宿發(fā)展處于不同的周期階段，雖然租金上漲、入住率降低、房價(jià)低位徘徊等問題均有不同程度出現(xiàn)，有人開始逃離，但也有人不相信紅利已去，依舊跑步進(jìn)場。
民宿投資拐點(diǎn)
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，中國民宿行業(yè)的加速從2007年左右開始，陸續(xù)出現(xiàn)了云南麗江、大理、浙江莫干山、廈門鼓浪嶼、廣西陽朔等典型集群區(qū)域。
也是在2008年左右，深圳大鵬新區(qū)較場尾迎來第一批民宿，由外來的沖浪及帆板愛好者自發(fā)改造民居經(jīng)營，逐步吸引一些自由職業(yè)者加入。
經(jīng)過了幾年的靜默期，得益于2011年在深圳舉行的世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)，不少項(xiàng)目都在大鵬新區(qū)開賽，較場尾民宿也一夜成名。像所有老套的故事一樣，在接下來的幾年中，這里的民宿數(shù)量飛速增長，從2008年的兩家，發(fā)展到2013年75家，再到2016年較場尾古城片區(qū)民宿接近400家。
2016年，較場尾民宿接待游客超過100萬人次，游客人均食宿消費(fèi)600-800元，全年旅游收入突破5億元，成為深圳濱海旅游的一大亮點(diǎn)。
不過，另一組數(shù)據(jù)卻有些駭人聽聞。深圳市大鵬新區(qū)民宿協(xié)會(huì)發(fā)表的一份報(bào)告顯示，2016年按照全成本核算大鵬新區(qū)虧損民宿超過9成。兩年過去，較場尾是否重新走上了“上坡路”？
3月12日，記者來到了較場尾民宿小鎮(zhèn)。中午時(shí)分，路邊海鮮檔的服務(wù)員和氣墊船、快艇經(jīng)營者紛紛走到街上來招攬生意?；蛟S因?yàn)椴皇峭净蛑苣袼扌℃?zhèn)上的游客并不是很多，許多沿街民宿掛出了轉(zhuǎn)讓的招牌，有的大門緊閉，有的仍在營業(yè)。
記者看到，一家名叫春天里的客棧在門口掛出了轉(zhuǎn)讓信息，與較場尾的大部分民宿一樣，民宿的老板并不在店內(nèi)，全權(quán)交給掌柜經(jīng)營。該店掌柜于勇(化名)是一位東北大叔，他告訴記者，他其實(shí)剛來不到三個(gè)月。
“這幾個(gè)月中，入住率能達(dá)到15%～20%就不錯(cuò)了。聽其他老客棧的老板聊天，去年夏季的情況也一般，他們這與2018年大鵬新區(qū)開始實(shí)施的預(yù)約通行有很大關(guān)系?！庇谟卤硎?。
記者查詢發(fā)現(xiàn)，預(yù)約通行在五一小長假、8月的周末和國慶節(jié)長假期間實(shí)行，正是傳統(tǒng)旺季。
于勇還指出，游客不多，與海灘情況也有關(guān)，較場尾的沙灘本來就窄，游船、快艇等都把沙灘給占了，游客沒地方玩。
記者詢問的另一家民宿老板李冰(化名)表示，他在這開店五六年，現(xiàn)在顧客明顯沒有前幾年多了。
李冰認(rèn)為，較場尾的民宿發(fā)展其實(shí)陷入了某種惡性循環(huán)。游客不多直接帶來的是民宿營業(yè)收入的減少，同時(shí)房租壓力日漸增長。
“2015、2016年游客較多，房租一下就漲起來了。現(xiàn)在好多民宿轉(zhuǎn)讓費(fèi)都不要就跑了。這個(gè)村里面400多家民宿，少說也有1/4在轉(zhuǎn)讓的?！崩畋f，“因?yàn)樽饨鹳F、壓力大，民宿老板只能通過將一樓出租平衡收入?！?/p>
“我們是2013年進(jìn)來的，當(dāng)時(shí)的民宿和現(xiàn)在完全不是一個(gè)感覺?！崩畋J(rèn)為，當(dāng)時(shí)的民宿才是實(shí)際意義上的“田園牧歌”，周圍環(huán)境比較清靜?，F(xiàn)在整條街一樓都是燒烤、餐飲、酒吧，太亂、太商業(yè)化了，沒有那種舒適感，游客自然少了。
于勇也向記者透露，現(xiàn)在租金壓力太大了，“這一棟房租金2萬每個(gè)月，聽說民宿老板去年虧損將近20萬。”
陳克告訴記者，這里的很多民宿主人與房東簽訂的是遞增合同，他所在的這家民宿，2016年房租30萬、2017年36萬，2018年漲到84萬，今年是100萬。但好在去年暑假旺季生意還不錯(cuò)，入住率能達(dá)到70%多，2018年純利潤達(dá)到了40多萬。
“因?yàn)檫@家店接待量比較大，所以2018年主打做團(tuán)建，在淡季12月接到了20多場團(tuán)建訂單，最后算賬下來12月的收入和暑假持平?！标惪苏f，想要在租金高企的環(huán)境下生存下來，還是要下功夫。
據(jù)多位房東說，以前只是位置不太好、不看海的民宿在轉(zhuǎn)讓，但現(xiàn)在連沿海一排、二排的民宿也開始了不斷被“倒手”的命運(yùn)。
“白宮民宿是一家在較場尾經(jīng)營六七年的民宿連鎖品牌，有很多家分店，但現(xiàn)在也在陸續(xù)轉(zhuǎn)讓，目前只有一家在營業(yè)?！标惪苏f。
在陳克看來，這里的情況和麗江其實(shí)是類似的，想做好，投資很大，競爭也很大?！拔迥甑耐顿Y回報(bào)期很長，等你回本的時(shí)候，你又該投錢裝修了?！?/p>
不過，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在市場的作用下，一些房東已經(jīng)開始主動(dòng)降租或者簽訂非遞增的租賃合同，但較場尾民宿想要重回高峰目前看來還很難。